il n ' y a pas que le casflow dans la vie

The speaker discusses the importance of not solely relying on cash flow when considering a real estate investment. They emphasize the significance of considering the amortized capital and potential appreciation value. The speaker provides an example of their own real estate project and explains how the amortized capital increases the net worth over time. They also discuss the concept of latent appreciation and how investing in a property in a growing neighborhood can lead to long-term wealth. The speaker concludes by stating that it is crucial to recognize that investment goes beyond cash flow and that considering the amortized capital and latent appreciation can help build lasting wealth. Bonjour à tous, je suis super contente de vous retrouver sur ce nouveau podcast Liberté Chérie. Alors, merci beaucoup à l'un de mes followers qui m'a posé une question récemment sur mon compte Instagram. N'hésitez pas, vous également, à me poser vos questions parce que ces petites questions peuvent, voyez-vous, m'inspirer en podcast. Alors, la question, c'était est-ce qu'il faut vraiment se baser sur le cash flow, sur un projet immobilier ? Et à cette réponse, je vais dire que non parce qu'il n'y a pas que le cash flow dans la vie. Il y a aussi l'importance du capital amorti et de la plus-value latente. Il faut bien prendre en considération ces trois choses distinctes afin de pouvoir, oui ou non, aller se positionner sur un bien immobilier. Je m'explique. Souvent, lorsque nous pensons investir, notre esprit se tourne naturellement vers le cash flow. Mais il est crucial de comprendre que l'investissement va bien au-delà simplement de gagner de l'argent tous les mois. Aujourd'hui, nous allons plonger dans deux concepts souvent sous-estimés mais tout aussi vitaux. Le capital amorti et la plus-value latente. Je vais, pour cela, prendre en exemple l'un de mes projets immobiliers qui vient tout juste de finir au niveau des travaux de façon à pouvoir vous indiquer en exemple, chiffrer un projet. Alors, le capital amorti pour commencer. Imaginez ceci. Vous achetez une propriété pour investir dans l'immobilier. Chaque mois, vous recevez un loyer de vos locataires et après avoir payé toutes les dépenses, il vous reste un cash flow positif. Mais ce n'est pas tout. Chaque paiement hypothécaire que vous effectuez réduit progressivement le montant de votre prêt, augmentant ainsi votre capital amorti. Vous l'aurez compris, il y a toujours une part d'intérêt, une grosse part d'intérêt. Lorsque l'on démarre un prêt, on paye beaucoup plus d'intérêt au démarrage du prêt. Mais on a quand même ce capital amorti qui, lui aussi, gonfle au fur et à mesure des années. Le capital amorti représente la part de votre prêt qui est remboursée au fil du temps. Plus votre capital amorti est élevé, plus votre patrimoine net augmente. C'est une accumulation silencieuse de richesses qui se produit en arrière-plan. C'est souvent négligé, mais crucial pour l'aspect financier à long terme de votre projet. Un exemple chiffré. Donc, c'est l'un de mes immeubles que je possède avec mon chéri en 50-50 sur une société civile immobilière. Ce projet se trouve à Saint-Brieuc dans les Côtes d'Armor en Bretagne. Nous avons contracté un prêt de 404 000 euros. Nous avons un revenu locatif sur ce projet à près de 4 000 euros. Alors, j'ai mis 900 euros pour un des logements que nous avons en LCD. 900 euros, c'est la moyenne qui est souvent observée, mais moyenne basse. Je pense qu'on ira chercher un petit peu plus, mais comme on vient tout juste de le mettre en location, je ne sais pas, je ne connais pas, je n'ai pas de boule de cristal encore pour la suite. Mais a priori, on peut déjà compter sur 4 000 euros de revenu par mois de loyer encaissé. Nous avons une échéance de prêt. Je suis allée rechercher mon petit tableau d'amortissement parce que je n'avais plus trop les chiffres en tête. Une échéance de prêt tous les mois de 2 520 euros. Chaque mois, nous remboursons à la banque ce prêt de 400 000 euros, 2 500 euros pour 4 000 euros de loyer encaissé, ce qui nous fait un cash flow effectivement positif de 1 500 euros. Alors là, ce qu'il faut savoir, je ne vous l'ai pas mentionné, mais c'est un immeuble qui comporte 7 appartements. Donc, nous avons un cash flow de 1 500 euros sur ce projet. Et pour autant, elle n'est pas que la lobaine de cet immeuble. Chaque mois, nous remboursons un capital entre 1 300 euros et 2 000 euros, puisque évidemment, ça va s'échelonner sur les 20 ans du prêt. On va commencer à amortir 1 300 euros par mois. Et très rapidement, on va tomber donc sur les 1 500 euros qui frôlent du coup la moyenne de ce capital amorti mensuel si on devait le lisser sur toute la période de l'emprunt. Donc, vous l'aurez compris, ces 1 500 euros de capital que nous amortissons chaque mois, ça reste dans notre poche. On va pouvoir les récupérer une fois que nous revendrons le bien. Passons à un autre aspect maintenant souvent négligé aussi, c'est la plus-value latente. Avant d'acheter un bien, il faut déjà vous interroger, alors que vous n'avez même pas encore acheté le bien, c'est combien vous allez pouvoir le revendre. La plus-value latente, c'est la valeur potentielle qu'un investissement immobilier peut gagner à mesure que le marché évolue. Reprenons un exemple. Donc, si vous achetez une propriété dans un quartier en plein essor, la valeur de cette propriété a de fortes chances d'augmenter avec le temps. Cette augmentation de valeur, bien qu'elle ne se traduise pas immédiatement par des liquidités, représente une source significative de richesse à long terme. On dit souvent dans notre jargon que c'est au moment de la revente qu'on sait exactement combien va nous remporter évidemment le projet immobilier. La plus-value latente peut également provenir de l'amélioration de l'efficacité opérationnelle ou de l'innovation dans une entreprise. Par exemple, si vous investissez dans une start-up prometteuse, sa valeur va pouvoir augmenter considérablement à mesure qu'elle se développe, qu'elle développe de nouveaux produits et qu'elle conquiert de nouveaux marchés. En immobilier, la valeur que le projet va avoir, c'est l'investissement en travaux évidemment que vous allez mettre dans le projet. Donc, si je reprends mon petit exemple chiffré de tout à l'heure, c'est un projet qui m'a coûté en tout et pour tout 400 000 euros. On est sûr de ce chiffre puisqu'on vient tout juste de le terminer, de le mettre en location. Nous avons épuisé l'enveloppe globale des travaux prévus qu'on n'a pas dépassé. On a tenu bon sur nos chiffres. On est donc sur 400 000 euros de projet au total. Et aujourd'hui, sur ce projet qui fait 262 m² au total, nous savons qu'au niveau de la plus-value latente, donc au niveau de sa plus-value en termes de mètre carré, sa valeur sur le marché aujourd'hui, parce que forcément ça peut évoluer, on est sur 3 000 euros du mètre carré à la revente. Ce qui nous fait un total, je répète, à la place des 400 000 euros investis. Aujourd'hui, notre immeuble vaut 785 000 euros. Donc aujourd'hui, à un an de travaux, donc ça fait un an qu'on possède ce bien, on a investi 400 000 euros. Un an après, il vaut 785 000 euros, soit environ 380 000 euros de plus-value. Attention, attention, il y a toujours cette petite taxe d'impôt sur la plus-value. Il faut enlever 36,2 %, ce qui nous fait environ 138 000 euros, encore en moins. Il nous en reste quand même 250 000 euros si on décidait de vendre dès aujourd'hui le projet immobilier. Je ne vais pas le dire trop fort parce que je suis sûre qu'il y en a un qui va me dire on revend pour réinvestir ces 250 000 euros dans 3, 4 autres projets. Ce que je voulais vous dire de plus sur ces 250 000 euros de gains, c'est si jamais on, pour revenir à ce qu'on disait tout à l'heure sur le capital amorti, si jamais on attendait 5 ans pour revendre ce projet, j'ai calculé le capital amorti qu'on a mis de côté du coup pendant les 5 ans d'exploitation de ce bien, on aurait plus 90 000 euros, encore en plus de ces 250 000 euros. Je pense que vous avez bien saisi la puissance donc de ces deux valeurs qui sont souvent un petit peu oubliées lors de la décision d'un achat immobilier. Il n'y a pas que le cash flow dans la vie, il y a le capital amorti aussi et évidemment la plus-value latente. Donc en conclusion, il est essentiel de reconnaître que l'investissement ne se résume pas uniquement au cash flow. Le capital amorti et la plus-value latente sont des éléments tout aussi importants, voire plus pour bâtir une richesse durable. En gardant cela à l'esprit, vous pouvez prendre des décisions d'investissement plus éclairées et maximiser votre potentiel financier à long terme. J'ajoute qu'aujourd'hui avec les taux immobiliers actuels, le cash flow a considérablement diminué pour ceux qui investissent depuis quelques années. Mais ne vous inquiétez pas, les taux devraient rebaisser et je pense que vous aurez bien compris, il n'y a pas que le cash flow dans la vie. Merci d'avoir écouté ce podcast. N'oubliez pas de vous abonner pour ne pas manquer les prochains épisodes où nous continuons à explorer les nuances fascinantes du monde de l'investissement dans le but de vous créer votre liberté chérie.