TOT 3 part 1

Bapak Alexander Ginting, yang kami hormati Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda Bapak Tommy Jonathan sebagai pembicara, yang kami hormati Bapak Ibu Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah di lingkungan DJKN, dan yang kami banggakan para pegawai di lingkungan Direkturat General Kekayaan Negara. Selamat datang dan selamat bergabung dalam kegiatan Training of Trainer Penilaian tahun 2024 dengan seri 3, Pengenalan Pendekatan Pendapatan dan Penilaian Paham. Bapak Ibu yang berbahagia, puji syukur kita panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena berkat dan rahmatnya kita dapat hadir pada kegiatan pagi hari ini dalam keadaan sehat, kualafiat. Oleh karena itu, mari kita berdoa menurut agama dan kepercayaan masing-masing semoga Tuhan senantiasa memberikan kelancaran pada kegiatan kita pada pagi hari ini. Berdoa dimulai. Berdoa dijemurkan. Selanjutnya, mari kita simak keynote speech dari Dewan Pembina Opini kepada Bapak Alexander Gimping, kami persilahkan. Izin Bapak, masih mute Pak. Oh iya, maaf, makasih Mbak Bina. Saya mohon maaf dulu ini karena posisi saya juga sedang melakukan sosial apartemennya di daerah. Jadi ini pakaiannya juga tidak menggunakan pakaian resmi, saya mohon maaf. Baik, yang kami hormati, Bapak Arik Haryono, Direktur Penilaian, para pejabat fungsional yang ada di DJPN, semua urus teman-teman yang hadir pada saat ini yang kami tidak bisa sebutkan namanya satu persatu, kami ucapkan terima kasih. Assalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam sejahtera untuk kita semua. Om swastiastu. Namo buddhaya dan salam kebajikan. Pada pagi hari ini kita layak bersyukur karena kita bisa menyelenggarakan DOT untuk seri ketiga. Sebenarnya ini adalah seri ketiga karena seri yang pertama dan kedua itu pada tahun 2023 kemarin kita sudah laksanakan dan menjadi yang pertama untuk tahun ini. Dengan tema pengenalan pendekatan pendapatan dalam penilaian saham. Saya percaya bahwa kita semua sudah memahami betapa pentingnya kita untuk mengenal lebih dalam, berdiskusi terus-menerus mengenai penilaian bisnis dan penilaian saham pada khususnya. Walaupun pada saat ini kegiatan penilaian dimaksud bersih terbatas dilakukan tidak oleh seluruh penilai kita di seluruh Indonesia, tapi sebagai seorang penilai saya pikir kita juga akan selalu punya kans atau peluang nanti untuk berhadapan dengan kasus tersebut dan sebagai penilai kita memang tetap harus mengupdate pengetahuan kita. Seri penilaian bisnis yang kita sampaikan di tahun 2023 dan tahun 2024 masih pada rataran pengenalan atau fundament dari penilaian dimaksud. Namun demikian kami sangat berharap bahwa kita semua bisa mengikutinya dengan sungguh-sungguh. Bersama kita saat ini juga sudah hadir Pak Tommy Jonathan, rekan kita. Yang saya pikir juga nanti akan menggunakan bahasa-bahasa yang terbiasa kita gunakan, yang sudah biasa kita gunakan dalam penilaian. Beliau juga sudah punya pengalaman yang cukup mumpuni dalam melakukan penilaian dimaksud. Nah jadi sangat diharapkan ini kita manfaatkan sungguh-sungguh untuk menggali pengalaman beliau juga dan untuk berdiskusi ya sebanyak mungkin. Dalam kesempatan TOT ini juga nanti akan ada satu sesi dimana akan disampaikan hal-hal terkait follow up dari kita melakukan TOT ini yaitu kita akan melaksanakan FGD di kamera masing-masing. Nanti Pak Umar Dhani selaku in-charge dari pergiatan FGD dimaksud juga akan memberikan babaran dan akan memandu kita untuk diskusi. Semoga kita juga bisa ya memanfaatkan waktu dimaksud dengan sebaik mungkin sehingga hal-hal yang kita perlu ketahui dan kita pertanyakan nanti bisa. Dalam kesempatan dimaksud sungguh-sungguh kita explore. Demikian hal-hal yang saya rasa penting untuk kita sampaikan secara simpat. Saya ucapkan kepada kita semua selamat menikmati ya TOT ini. Mempersiapkan diri kita untuk kemudian nanti kita akan membagi ilmu dan pemahaman kita kepada teman-teman kita di daerah. Selamat mengikuti TOT ini. Semoga bermanfaat bagi kita semua. Akhir kata saya ucapkan terima kasih. Wassalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh. Terima kasih Bapak Alex atas penyampaiannya. Bapak-Ibu yang teribanggakan, kita akan memasuki sesi penyampaian terakhir TOT oleh narasumber kita yang luar biasa yaitu Bapak Tommy Jonathan, Pejabat Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda. Langsung saja mari kita simak dengan bersama penyampaian materi oleh narasumber. Kepada Pak Tommy, kami persilahkan. Baik, terima kasih Mbak Tina, Bapak Alex, Bapak-Ibu semua. Apa kabar? Saya rasa kita sudah tidak berasing satu sama lain, jadi saya tidak perlu perkenalan. Selamat pagi semua, semoga sehat selalu. Kita ketemu lagi di seri ketiga ya, karena semua kerentas yang kali ini mungkin sudah masuk ke pendekatan. Kalau kemarin itu sebelumnya ada yang perkenalan laporan keuangan dan sebagainya, nah yang seri tiga ini sebenarnya masih deket juga ya Bapak-Ibu ya. Jadi sebelumnya saya mohon maafin kalau misalnya Bapak-Ibu mungkin disini sudah banyak yang sebenarnya lebih jago dari saya, namun kemarin itu kita misalnya materi yang akan saya sampaikan ini adalah materi yang nanti Bapak-Ibu akan sampaikan kepada teman-teman di tahil. Jadi memang sengaja saya buat lebih simple dari biasanya dan bahasanya juga nanti kalau misalnya ada yang bahasa yang agak sulit mungkin dikoreksi ya, bahasanya kita juga buat lebih sederhana ya, karena nanti kita akan menyampaikan kepada orang-orang yang mungkin belum pernah pengalaman, punya pengalaman atau pengetahuan sama sekali di pendekatan pendapatan atau masih kurang. Jadi ini memang mindsetnya kemarin ini kita akan menyampaikan ke teman-teman yang lain yang benar-benar memang masih dari nol. Jadi memang makanya macarinya agak bertahap ya, jadi nanti mungkin yang terakhir baru diperintahin tahannya. Saya ingin ceritain ya Bapak-Ibu ya, kemarin bahannya sudah pada, bener-bener kan ya ada pada Excel-nya sama CCC ya, karena nanti saya akan switch bolak-balik CCC ke Excel, karena biasanya kita kalau pengalaman saya belajar sebagai orang yang belum pernah mengetahui pendekatan pendapatan pada saat itu, saya itu bingung kalau cuman melihat penjelasannya ini kalau nggak ada contohnya, jadi makanya saya balik-balik akan balik-balik ke Excel, jadi nanti biar teman-teman juga, Bapak-Ibu, kalau mengajar teman-teman yang ditanggil, nanti kita ambil memperlihatkan contohnya, jadi mereka itu akan kebayangan, oh ini yang dimaksud ini, oh ini yang dimaksud ini, karena biasanya kalau di kita itu lebih simple untuk mengajarkan prosesnya langsung, nanti baru dibilangkan lagi satu-satu kembali, nanti kalau misalnya ada yang mau ditanyakan atau mau di-diskusikan, mungkin langsung dipotong aja atau restenya Bapak-Ibu ya, jadi langsung kita diskusikan aja, hari ini mungkin kita dapat jamnya 3 jam, mudah-mudahan cukup, kemarin saya coba padatkan materinya untuk hal-hal yang fokus ke hal-hal yang penting aja ya, saya coba share screennya pakai yang, saya izin nggak full screen ya Bapak-Ibu, nanti biar enak bolak-balik ke Excel, ini udah kelihatan, Bapak-Ibu? Udah kelihatan, oke makasih. Baik, ya kita mulai, jadi untuk materi ini terkait pendapatan-pendapatan, nanti mungkin akan di awal akan saya jelaskan dulu terkait pendapatan-pendapatan umumnya yang kita gunakan, jadi mungkin agak lebih yang bentuk kecerahanannya dulu di awal, dia pengen contohnya jadinya sebuah pendapatan properti ya, tapi intinya sebenarnya justrunya biar teman-teman memahami dulu bentuk basicnya seperti apa, nah nanti di bagian akhir materi akan saya sampaikan secara umum bentuk DCS untuk pendapatan dalam rangka pendapatan, nah memang mungkin tidak akan sampai detail, karena nanti ada materi-materi khusus tentang ini, tapi setidaknya targetnya memang peserta nanti akan mempunyai gambaran seperti apa pendekatan pendapatan, mereka sudah tidak asing, dan untuk penuhan paham textboardnya seperti apa yang digunakan, dan bagaimana cara menghubunginya untuk mendapatkan textboard itu, jadi mungkin gambarannya targetnya hari ini kita seperti itu ya. Ini kita dimulai dari awal ya Bapak-Ibu, ini tentang pendekatan pendapatan itu apa sih sebenarnya pendekatan pendapatan, kalau dari tiga jenis pendekatan yang kita ketahui kan yang paling sering kita gunakan, teman-teman di channel mungkin paling banyak menggunakan pendekatan pasar, biaya juga sering digunakan, dan belakangan ini memang sering menggunakan pendekatan pendapatan untuk cewa ya, jadi mudah-mudahan sudah tahulah bentuk umum DCS ya, cuma konsepnya seperti apa sih untuk masing-masing jenis pendekatan itu. Nah, kalau kita bahas tentang pendekatan itu, pendekatan itu sebenarnya kalau kita secara tidak langsung kita melihat itu adalah sudut pandang kita melihat suatu objek penilaian, sudut pandang kita untuk melihat oh dari sudut pandang ini nilainya adalah seperti ini, sudut pandang B nilainya adalah seperti ini, jadi seperti pendekatan pasar misalnya itu kita melihat dari sudut pandang pasar di lapangan itu seperti apa sih melihat pendekatan, melihat suatu objek penilaian, makanya kita melihat, mencari yang dicari adalah data-data atarnya, data jualan jadinya, nah kalau untuk pendekatan biaya, yang kita lihat adalah sudut pandangnya adalah, kalau kita membangunnya dengan membangun suatu objek penilaian, atau menghadapannya dengan dari awal itu biayanya ternyata untuk pengadaannya, nah itu adalah sudut pandang kalau kita melihat biaya mungkin lebih ke internal ya, nah kalau pendekatan pasarnya, nah kalau pendekatan pendapatan ini yang dilihat adalah sudut pandangnya adalah manfaatnya, manfaat secara ekonomi, jadi suatu objek penilaian itu bernilai terhadap pemiliknya, itu dilihat dari manfaat ekonominya, rumah kosan itu berapa sih nilainya buat saya, nah itu artinya dia akan melihat, kalau saya tetap memegang kos-kosan ini, kita akan mendapatkan pendapatan per tahun dari sewa kos-kosannya itu berapa, dan biaya yang terkuatkan berapa, sehingga mendapat pendapatan tersebut berapa, nah kalau saya umur kos-kosan saya misalnya 70 tahun, itu artinya saya bisa dapat secara 70 tahun itu total insangnya itu berapa, yang kalau misalnya kita hitung dengan nilai uang sekarang itu totalnya berapa, nah itu konsep dari pendekatan pendapatan, karena si pemilik tidak akan mau menjual kos-kosannya tadi, kalau nilainya itu lebih rendah daripada pendapatan yang bisa dia terima, dipakai latar dasar, orang seharusnya bisa dapat secara total 1 miliar, seharusnya bisa dapat 2-500 juta, jadi minimalkan, kecuali mungkin ada kebutuhan untuk dari si pemilik seharusnya, uang kita biasanya berani menjual di bawah 1 miliar, jadi itu bukan pasarnya lagi, tapi yang kita maksudkan adalah willingness to sell atau willingness to pay dari penjual dan pemiliknya, kalau dari penjualnya si pemilik itu, kita tidak mau jual, kalau bukan dari 1 miliar lagi, karena kita bisa mendapatkan pendapatan 1 miliar kalau kita tidak jual, tapi dari sudut pandang pemilik juga seperti itu, kalau sebeli dari biasa 1 miliar, saya usahakan tidak akan dapat nilai juri dari 1 miliar, kita tidak mau, titik sumbernya adalah 1 miliar, kalau secara bentuk umumnya, kalau teman-teman mungkin sudah pernah menggunakan pendekatan pendapatan, tapi pakai metode direct capitalization, dari direct capitalization itu adalah bentuk paling sederhana dari pendapatan pendapatan, kalau kemarin kita nyari, tindakan capitalization-nya adalah pendapatan bersih dibagikan dengan nilai property, maka itu tindakan capitalization-nya, itu adalah R di sama dengan I dibagi K, tapi kalau kita mau mencari C-nya, nilainya, maka adalah I dibagi R, atau pendapatan bersihnya dibagi dengan nilai capitalization-nya, kalau teman-teman yang biasa gunakan untuk ewa, yang dicari adalah pendapatan bersihnya ya, atau ewanya ya, jadi berarti, kalau kemarin gitu, biasanya kalau pakai capitalization-nya, kita cari capitalization-nya berapa, R-nya, kemudian dibilang lagi property-nya berapa, jadinya C dikali R, maka adalah C, jadi itu sebenarnya bentuk simple-nya dari pendapatan pendapatan, ini nanti akan kita coba contohkan, dan kenapa sih bisa I dibagi R itu, menggunakan dengan capitalization itu bisa mewakili pendapatan di masa yang akan datang, karena kan tadi kita konsep pendapatan-pendapatan itu kan, setiap tahun ini kita ada data pendapatannya, dari pendapatan-pendapatan di tahun yang akan datang, itu kita bawa ke tahun sekarang, nanti akan kita bahas konsepnya, itu akan mewakili nilainya, kok bisa mengikutnya simple dengan cara seperti ini aja gitu sih, cuman pendapatan di tahun pertama dibagikan dengan jadi nilainya, kok bisa mewakili seperti ini, ini akan kita bahas nanti. Jadi secara gambaran umum, pendekatan pendapatan itu adalah, nanti yang teman-teman lakukan adalah dengan mempertimbangkan mencari informasi atau melihat potensi pendapatan dari suatu objek penilaian, potensi atau pendapatan yang bisa dihasilkan oleh objek penilaian, dan kemudian mencari lagi biaya-biaya yang timbul karena adanya operasional dari objek penilaian tersebut, objek penilaian tersebut untuk menghasilkan pendapatan, untuk mencari pendapatan bersihnya, nanti jadi pendapatan potornya itu tadi, kita kurangi nilai-nilainya, ini berarti misalnya pendapatan bersih adalah manfaat yang bisa diterima oleh si pemilik dari objek penilaiannya. Pendekatan pendapatan ini terpeterat dengan investasi jangka panjang, maka, kalau kita isilah investasi itu kan berarti, misalnya teman-teman jadi investor ini, jadi teman-teman itu pasti kalau berinvestasi mengharapkan adanya suatu pengembalian atau manfaat dari investasi itu. Jadi, berharap ada benefit dari berinvestasi itu, jadi ada keuntungannya. Nah, keuntungannya itu biasanya dihitung dari, diisilahkan dengan rate of return, atau singkat keuntungan dari pengembalian dari suatu investasi. Jadi, misalnya saya berinvestasi 1 miliar, kalau saya beli kukuk, misalnya kukuk sekarang sekitar di 6% ya, sebon. Itu kemarin, nanti kayaknya ada mau keluar lagi, itu dibilang 6% per tahun. Nah, berarti kan kalau kita membeli kukuk itu, secara secara tidak langsung kita kebagian sektor, dan sudah mengetahui bahwa, menyebabkan bahwa, kalau saya berinvestasi kayak, pengembaliannya harusnya 6% per tahun. Nah, 6% ini adalah rate of return-nya. Jadi, singkat pengembalian dari investasi. Nah, rate of return ini, menentukan 6% dari kukuk itu, tadi itu gimana sih? Kalau itu bukan, sebenarnya bukan, bukan tanpa random ya, bapak-ibu ya. Jadi, kayak, kita dipakaran deh, kemudian lah saya, pinjaman yang kamu beli nanti, balikin ya 10% gitu. Bukan, ini ada pertimbangannya dari kukuk, karena pertimbangannya adalah, singkat pengembalian itu, terkait dengan, yang namanya, risiko dari suatu, bisnis. Jadi, kalau pada saat kita berinvestasi suatu bisnis, makin, dari pendapatan sektor ya, kita kebagian sektor, kalau kita mau, kalau kita tahu, bisnis tersebut, risikonya untuk gagal, nanti ini, ah janganlah, apalagi tingkat pengembalian cuman kecil, mending kalau tingkat pengembalian kecil, saya investasi ke, bisnis yang lain yang, kurang lebih sama tingkat pengembalian, tapi risikonya lebih kecil. Jadi, tapi kalau misalnya ternyata, bisnis A tadi yang risikonya lebih besar itu, dia menawarkan, tingkat pengembalian yang lebih besar, mungkin sektor mungkin akan bergugan, kalau yang bilang, risikonya tinggi, tapi kalau berhasil, saya bisa mendapatkan pendapatan yang lebih tinggi juga. Jadi, secara tidak langsung, menganggarkan bahwa, semakin tinggi satu risiko dalam satu bisnis, maka, respon return yang diharapkan oleh sektor, atau nanti istilahnya adalah, expected return-nya, return yang diharapkan dari sektor, itu juga akan semakin tinggi. Jadi, ada kalau bapak-ibu mungkin pernah, mendengar istilahnya, i-return, nah itulah yang dimaksud dengan i-return. Jadi, semakin tinggi risikonya, semakin tinggi return-nya yang diharapkan. Nah, kalau kita lihat gambar ini, itu adalah PGT-KT, yang maksudnya pendapatan berkita undang-undang. Jadi, mungkin di tahun 2024, diperkirakan, pendapatan berkita undang-undangnya, 1 juta pendapatan di tahun 2025, 1,2 juta, di tahun 2026, pendapatan berkita undang-undangnya, dan seterusnya. Nah, semua, pendapatan ini nanti dibawa, nilainya, ke tahun awal. Nah, total dari nilai, dari pendapatan tersebut, ini adalah, nilai dari proses progresi, atau proses penilaian. Nah, kalau ini contohnya progresi ya, karena kita masih pakai pendapatan berkita, nanti, untuk gambar yang disini, kita akan menggunakan karakter yang berbeda dari pendapatan berkita. Nah, untuk membawa, pendapatan berkita tahunan, di tahun ke-3, tahun ke-2, dan tahun ke-4, dan seterusnya, ke tahun sekarang, itu ada, konsep penilaian, $ of money, atau, nilai dari suatu waktu uang. Jadi, kalau kita lihat, kalau kita membayangkan ya, jumlah uang dari, 1 rupiah di hari ini, itu lebih biasanya, lebih bernilai daripada, 1 rupiah di waktu yang depan, masih yang akan datang. Karena, hal ini akan ada, adanya opportunity cost, karena, opportunity cost itu seperti apa? Opportunity cost itu adalah, kalau kita, punya uang 1 miliar sekarang, dibandingkan 1 miliar tahun depan, saya lebih mungkin, punya uang sekarang. Kenapa? Karena, kalau saya punya uang 1 miliar sekarang, saya bisa tabung, mungkin deposito, atau beli, cukup, tahun depan itu, tahun depannya uang saya, sudah bukan 1 miliar lagi, tapi 1 miliar ditambah 6%, seperti dengan situ tadi misalnya. Jadi, mungkin sekitar, 1 miliar, 60 juta ya. Nah, dibandingkan dengan 1 miliar, tahun depan, kan itu berbeda, jadi kayak, nilai uang saat ini tuh, 1 miliar dengan, dengan, nilai uang 1 miliar saat ini, dibandingkan dengan 1 miliar tahun depan itu, tentu jadinya, ada perbedaan, karena, ada opportunity cost ini. Nah, kalau kita lihat, simple-nya aja, mungkin bapak ibu, masih dapat ya, beli perman dulu, zaman dulu, 500 rupiah, bisa dapat 3 perman, tapi kalau sekarang, kita mau beli perman, mungkin ya, dapatnya cuma 1 kali ya, 500 rupiah itu. Jadi kan, dengan nilai uang nominal yang sama, 500 rupiah ini, itu nilainya berbeda dengan, di masa yang lalu, atau zaman sekarang, nilai uang 500 rupiah sekarang, dan masa depan, kemungkinan akan berbeda, seperti contoh, beli perman itu. Jadi, kita, zaman dulu, kita bisa beli cukup 3 perman, berbanding 500 rupiah, zaman sekarang, cuma 1, berarti kan nilai, nilai 500 rupiah, zaman sekarang ini, lebih kecil dibandingkan dengan, nilai yang zaman lalu. Masa lalu, masa saya, lagi agak batuk, jadi, 1.500. Ya, nanti kalau misalnya ada yang, kurang jelas, langsung dipotong aja ya, ditanyakan ya, 2.000 ya, jadi, kalau misalnya, nggak ada yang ngelihat, ini saya, karena berarti, saya lanjut lagi, biar kita bisa, menghemat waktu, untuk, contoh kasus nanti. Nah, kemudian, untuk pendekatan pendapatan, karena ada, time value of money, ada, ada proses untuk, membawa pendapatan, tahun nanti, di tahun ke-2, ke-3, ke-4, percent value, atau, nilai sekarang ya, nilai sekarang, ketanggal penilaian, nanti biasanya, maka, ini ada rumah pendekatan, yang caranya untuk, mempertencialkan. Jadi, kalau misalnya dari, pendapatan di masa akan datang, kita bawa ke, masa sekarang, itu namanya, dipertencialkan, dinilaikan, ke masa sekarang, percent, jadi, nilai sekarang, kalau kita bawa, nilai sekarang, ke tahun depan, atau misalnya, 2 tahun lagi, ke tahun ke-3, itu namanya, di future valuation, atau, di, nilaikan, ke masa yang akan datang, itu kira-kira, berapa. Nah, ini ada, fungsa dasarnya, yang nanti, untuk future value itu, misalnya, nilai 1000, percent value, misalnya ya, nilai 10.000 sekarang, itu berapa sih, di masa yang akan datang, itu adalah, dikalikan, 40, ditambah, ini adalah, tingkat, kapitalisasi, jadi, bisa jadi, asumsi, ini kenaikannya, kapital berapa, atau, di point right nanti, jadi ini, tingkat, kritiko, yang, atau, oportunisiko, tadi itu, yang, yang di, mewakili itu adalah, kepersentasinya, berapa, misalnya, 1,3%, jadi misalnya, kita, kenaikan 3%, per tahun, nah, dipangkatkan, dengan n, n ini adalah, berapa tahun, yang akan kita, lompatkan, misalnya, kalau kita, di tahun ketiga, berarti, 1,2,3, jadi, n ini adalah, 2, kalau misalnya, misalnya, tahun sekarang adalah, 0, dari sini, ini berarti, kalau kita mau ketiga, berarti, 1,2,3, jadi, n ini adalah, 3, nah, itu, kita akan lompatkan, tapi, itu balikannya adalah, kalau misalnya, kita mau, memperkenalkan dari ketiga ke 0, kita, nilai di tahun ketiga tadi itu, feature value ini, dikaitkan 1, dibagiin, 1 ditambahin tadi, dipangkatkan, nnya sama tadi itu, nah, alasan yang kita gunakan itu, biasanya adalah, percent value ini, untuk penilaian, karena kita, biasanya penilaian itu, kita mau tahu, nilainya di tanggal penilaian sekarang, berdasarkan, proyeksi dari, asumsi, pendapatan, waktu penilaian, dari sekarang, hingga sampai, masa manfaatnya, atau, sampai, masa yang akan datang itu, kita mau bawa, penilaian sekarang, untuk menilai, mengetahui, berapa sih nilai 1, untuk penilaian itu, jadi, pendapatan ini, akan kita fokus, di tanggal penilaian, tahun setelah itu, sehingga, kita membutuhkan, biasanya lebih sering membutuhkan, percent value-nya, nah, percent value ini, biasanya kita sebutkan, sebagai discount factor ya, jadi, satu per satu tambah ini, ini yang kita contohkan biasa, nah, tapi, secara, umum, teman-teman, tahu, bahwa, ada perbedaan nilai dari, dari suatu nominal uang, di masa yang akan datang, setelah tahun ini, dan itu yang perlu kita konserti, ke, tanggal penilaian, ke masa sekarang, yang kita bawa ke masa sekarang, kemudian, kita, totalkan, pendapatannya itu, untuk, membutuhkan nilai satu, objek penilaian, nah, ini ada pertimbangan antara, insetas perbedaan penilaian, um, dari suatu pendapatan, maksudnya, pendapatan bersih, dari suatu, um, properti yang masih ada pendapatan, pendapatan atau suatu eksklusi, karena, kita, pendapatan itu yang, dinilai adalah eksklusinya, atau eksistasnya, modal, modal dari, suatu insetasi, menjadikan nilai paham, dari suatu properti atau objek penilaian tersebut, atau, atau, perusahaan, atau eksistas, atau, eh, eksistasannya lagi tambah selama ini, dari eksistas tersebut, nilai dari suatu eksistas tersebut. Nah, pendapatan yang diperoleh tersebut, akan didapat pada tahun ini, dan masa yang akan datang, nah, karena ada, kalimat masa yang akan datang, ini kan berarti, eh, itu ada suatu ketidakpastian, ya, belum tentu saya dapat seperti itu, misalnya jadi, ada retiko bahwa, tiba-tiba ada covid lagi, misalnya, atau misalnya, eh, tiba-tiba, masyarakat, masyarakat lainnya berubah, gitu, ada perubahan teknologi dan sebagainya, maka itu ada retiko, gitu. Nah, karena ada retiko, maka, eh, ini ada nanti istilahnya, diskonret, atau diskonret itu menggambarkan retiko suatu bisnis, suatu usaha, yang nantinya menjadi, eh, tingkat return yang diharapkan, oleh insensor, karena retiko itu mewakili tingkat pengembaliannya juga yang diharapkan. Oke. Nah, secara umum, konsep penilaian pendapatan itu adalah, kita akan mencari, suatu, dari suatu penilaian, biasanya, kalau mulai dari awal, bisa dari pendapatan kapal potensial, tapi kalau, kalau penilaian kapal, biasanya enggak, enggak ada di sini ya, tapi kalau property, biasanya, eh, misalnya kayak kos-kosan, ini kita hitung, misalnya, pokoknya ada 10 kamar ya, 10 kamar itu, kalau penilaian 1 juta, per bulan, berarti bisa menghasilkan 12 juta per bulan per kamar ya. Nah, dalam 1, kalau, kalau 12 juta per bulan, berarti dia bisa menghasilkan, kalau misalnya school itu, pokoknya penuh dalam 1 tahun itu, berarti dia bisa menghasilkan 120 juta, pendapatan kapal, 120 juta per tahun. Nah, itu adalah, pendapatan kapal potensial. Kapal potensial itu maksudnya, eh, pendapatan yang mungkin, paling maksimum bisa didapatkan oleh 1 rupiah penilaian. Jadi kayak tadi, kos-kosan itu, enggak, enggak bakal mungkin dia dapat, pendapatan lebih dari 120 juta, karena kamarnya cuma 10, kecuali kalau dia nambah kamar. Atau kalau misalnya, kecuali dia 6, menaikkan harga kos-kosannya. Nah, seperti itu ya, tapi kan itu karena potensial, berarti kan belum tentu seperti itu ya. Itu baru kemungkinan kalau dia bisa mendapat maksimal, maka, biasanya nanti kita akan mengurangkan lagi pendapatan kapal potensial, potensial tersebut dengan, tingkat kosongan atau tingkat unian, yang kita hitung. Jadi kalau tingkat uniannya 80%, misalnya, rata-rata 80% dalam 1 tahun, maka tingkat kekosongannya adalah 20%. Itu yang kita kurangkan dengan tingkat kekosongan. Jadi, pendapatan kosong proportinya, kalau kita hitung-hitung, oh, ternyata rata-rata, dia kosong 20%. Berarti, rata-rata pendapatan kosongnya harusnya realnya adalah 80% dari potensial durasi. Ternyata dia, kapal pendapatan kapal potensialnya. Nah, kadang-kadang juga, kita mengurangi, ada istilahnya keurangan pendapatan kapal terdekat lagi atau kapal potensial, bahasa kerennya potential and collection loss, ya. ECL. Nah, pendapatan kerugian kapal terdekat ini seperti apa, contohnya. Misalnya, ada anak pohon, ternyata belum bayar pohon, terus kabur. Sebulan ya, terus kabur. Nah, itu dia kan menjadi sebenarnya ada kerugian dari kapal poperti. Jadi, kerugiannya mungkin dia kabur sebulan, oh, berarti dia nggak sebulan. Nah, itu dikurangi dari pendapatan kapal terdekatnya. Nah, ternyata dalam satu tahun itu, rata-rata ada satu mas, satu satu penghuni pohon yang nggak bayar pohon, gitu, atau 10% lah. Nah, itu berarti kita kurangkan lagi 10% dari pendapatan potensial. Nah, setelah kita dapatkan pendapatan potensial ini, eh, mengurangkan pendapatan potensial dengan tingkat kapal terdekat dan potential and collection loss tadi, itu kan efektif growth income-nya. Jadi, pendapatan potor efektif dari pendapatan potor efektif itu kita kurangkan lagi dengan kita tambahkan lagi biasanya dengan pendapatan operasional lainnya, pendapatan lain-lain lah. Misalnya, kayak itu ternyata ada jual-jualan, misalnya jualan, apa ya, jualan dalon, misalnya kan, untuk untuk penguniposan, gitu. Pendapatan dari dalon itu, pendapatan potornya berapa? Misalnya pendapatan potornya 200 ribu sebulan. Nah, 200 ribu sebulan nanti kita kurangkan dengan harga potok penjualan. Harga potok penjualan ini adalah data-nya jualnya potok. Jadi, biaya dari penjualan barang-barang yang barang langsung. Jadi, kayak dalon itu, contohnya nanti modal kita sebenarnya beli segera 20 ribu, jualnya 22 ribu, jadi biayanya adalah 20 ribu, kita kurangkan lagi dari pendapatan operasional lainnya. Nanti, totalnya ini kita totalkan akan mendapatkan efektif gross income. Nah, dari dari efektif gross income itu kita kurangkan nanti dengan biaya operasionalnya. Biaya operasional itu ada biaya tetap, ada biaya sariable, ada biaya sariable dengan penjualan. Biaya tetap itu seperti apa? Misalnya kayak di properti itu mungkin kita tetap harus bayar pajak punggung dan bangunan terhadap properti, baik propertinya atau objek penjualan itu beroperasi atau enggak, ini harus tetap kita bayar, jadi itu namanya biaya tetap setahun yang harus dibayarkan. Kemudian biaya operasional sariable ini lebih biasanya lebih ke biaya yang dituarkan besarannya itu nggak cepat, jadi naik turun tergantung dari penggunaan dari objek penjualan atau properti misalnya. Jadi kayak pos-posan tadi misalnya kalau cuman mungkin cuman sedikit yang mengisi 50% nya, 5 kamar aja, jadi yang kamar lain itu mungkin tidak perlu banyak perawatannya, atau tidak perlu di cat, nanti di cat kalau mungkin ada yang mau masuk lagi, jadi biaya sariable, biaya tergantung dari operasional dari contoh objek penjualannya, naik turunnya. Kemudian ada biaya keadangan penggagian biaya keadangan penggagian ini biasanya kalau misalnya pos-posan tadi contoh lagi ya, pokoknya AC gitu, AC ini ternyata setiap 7 tahun sekali atau 5 tahun sekali itu harus diganti baru, karena sudah hutang. Nah kalau kalau diganti baru di tahun itu kan biasanya harus tetapnya penjualannya, jadi biasanya untuk mengganti AC ini biasanya di asumsikan disabung dari pendapatan setiap tahun, jadi misalnya AC-nya harganya 5 juta pertilanya nanti kalau mau diganti di tahun ke-5 jadi di tahun ini saya dari pendapatan itu saya keluarkan biaya untuk disabung untuk jalanan penggagian 1 juta, tahun berikutnya 1 juta, sampai tahun ke-5 kita kumpul 5 juta, itu dipakai untuk membeli AC tapi nanti di kerah kerjanya bukan 5 jutanya yang dikeluarkan, tapi yang bisa setiap tahun itu dikeluarkan setahun. Itu kilah-kilah Nah kemudian nanti setelah mendapat mengurangi biaya personal itu, akan menjadi akan didapatkan pendapatan bersih ya, karena kan kemudian pendapatan total dikurangi pengeluaran-pengeluaran personalnya, itu menjadi pendapatan bersih Nah, dari pendapatan bersih ini biasanya, kalau teman-teman yang sering pakai untuk cewa ya pakai MDKS itu itu adalah kalau kita diskontohkan atau persentilikan pendapatan bersih tadi itu, maka akan menghasilkan nilai propersi ini ya Nah ini kalau kita bentuk yang lebih lebih jauh lagi secara umum kalau kita dibiasakannya. Tadi diatas ini adalah potensial glancing income kita kurangkan dengan potensial collection loss jadi tingkat kekosongannya tadi sama collection loss-nya kemudian ditambahkan lagi pendapatan lain-lain tapi dikurangi dengan harga pokok penjualan dari quarter income ini tadi dari pendapatan lain-lain biaya biaya modalnya modal buat penjualannya itu berapa keuntungan. Jadi yang dipasukkan di sini adalah keuntungan dari pendapatan lain-lain tadi kemudian kalau kita kurangi tambah kurangi, totalnya adalah nanti efektif growth income atau pendapatan proper efektif atau yang lebih sederhana mungkin pendapatan real-nya ya tapi masih pendapatan proper persiraan pendapatan real-nya nah kemudian nanti kita kurangi dengan biaya operasional tadi maka akan mendapatkan persiraan pendapatan bersih nah kalau kalau kita nilai proper itu totalnya inilah net operating income atau pendapatan bersih ya tapi nanti kalau ditaham biasanya ini menjadi EBITDA EBITDA itu apa itu? EBITDA itu Earnings Before Interest Tax TA ini Depreciation and Amortization atau pendapatan pendapatan sebelum bunga interest itu bunga pinjaman sebelum dikurangi pajak, sebelum dikurangi bunga pinjaman sebelum dikurangi depreciation dan amortization jadi di dalam EBITDA ini sebenarnya masih ada faktor bunga pinjaman masih ada pajak pendapatan atau pajak perusahaan masih ada depreciasi di dalam sini kalau di penilaian bisnisan dulu nah ini kita coba selanjut di cek gambarannya melalui itu nanti setelah kita kurangi depreciation depreciation dan amortization dari A ini nanti akan menghasilkan pendapatan ini harusnya salah ini nanti ada interestnya juga kalau dikurangi interest juga nanti harus, nanti akan menghasilkan Tariff Cash atau Tariff Cash itu rasanya pendapatan yang setelah pendapatan yang pendapatan lah ya Tariff Cash itu nah pendapatan setelah sebelum pajak, tapi setelah dikurangkan oleh interest dan depreciation nah setelah itu di pura baru kita kurangkan pajak kenapa dibuat seperti ini? karena untuk menghitung pajak itu dasarnya bukan dari noise tapi dasarnya dari pendapatan sebelum pajak ini setelah kita kurangkan dulu dari depreciation dan amortization dan bunga bunga utang tadi atau interest nah maka kita bisa menghitung berapa sih pengadaan pajaknya itu baru kita kurangkan pengadaan pajaknya kalau dikurangkan itu silahnya adalah earning after tax net flow atau pendapatan setelah pajak jadi yang selama ini bapak menggunakan kalau pendapatan pendapatan untuk cewek adalah sampai ini nanti masih ada lagi ke bawah untuk pendapatan itu nanti kita akan bahas kalau saya memperlihatkan contohnya ya misalnya ini potensial gross income-nya misalnya 300 juta ya, terus kemudian tingkat kekosongannya adalah 20% berarti 20% dari 300 juta itu adalah 60 juta dan pendapatan lain ini 20% dari biasanya itu 20% dari efektif gross income, jadi nanti saya kurangkan dulu kurangkan dulu potensial gross income-nya dikurangi dengan tingkat kekosongan itu kurang lebih kira-kira berapa yang muncul disitu, kita kalikan 20% jadi ini 20% dikalikan dengan 300 juta dikurangkan kemudian harga pokok penjualan ternyata modal-modal dari pendapatan lain-lainnya adalah 50% makanya saya kalikan 50% jadi nanti dapat efektif gross income-nya adalah 300 dikurangi 60, ditambah 48 dikurangi 24 dapat efektif gross income-nya kemudian nanti efektif gross income adalah kita harus mengurangkan lagi dengan biaya personal yang dikeluarkan untuk bisa mendapatkan pendapatan-pendapatan ini kita keluarkan misalnya biaya personalnya adalah 30% dari efektif gross income-nya maka kita kurangkan itu 30% dari 24 kemudian ada reception ternyata oh ada cadangan penggantian untuk penggantian peralatan yang seperti contoh aset tadi, mungkin 10 juta diatur-aturkan per tahun jadi totalnya nanti peraturan beratnya adalah 264 dikurang 179 dikurang 174 jadi dapat 174 nah, ini bentuk umum dari pendapatan-pendapatan dulu, paling bentuk sederhananya yang mungkin, ya sederhananya mungkin yang direct capitalization ya, tapi ringkiannya seperti ini kalau direct capitalization, teman-teman biasanya bapak-ibu langsung pakai yang di sisi sini, pendapatan bersih ya nah, tapi secara lebih ringkik, benar-benar bentuknya seperti ini nah, kalau untuk properti ya nah, ini saya nggak lanjut dulu ke bawah, nanti kita lanjut ke bawah lagi, nah kemudian berikutnya, ini fokus-fokus pada infant segmen atal baru dunia, biasanya kita istilahnya infant segmen ya atal baru dunia CGI itu adalah pendapatan yang diperoleh pada saat internet yang diperoleh pada saat internet belum dikurangi kebanyakan personal, karena CGI tadi masih gross, masih pendapatan kotor ya kemudian ada pendapatan cd collection loss ini dikurangi tingkat pertengahan tadi kemudian ada pendapatan personal lainnya kemudian nanti diharga pokok penjualan yang diproduksi dari bidang tadi atau biasanya kalau di tahan itu, istilahnya yang diperoleh kemudian ada effective floating time tadi kita kurangi dengan potential loss, kemudian ada operasi geopersonal opportune expense nah, kalau dikurangi opportune expense, maka pendapatan bersih nah, ini bentuk kemudian beban-beban operasional itu seperti apa, tadi ada beban variable, contohnya misalnya tadi jagi karyawan, jadi karena semakin besar operasionalnya dari properti atau objek penilaian, kan berarti dia membutuhkan karyawan lebih banyak ya karena dia bisa properti, objek penilaian bisa menghasilkan pendapatan lebih banyak juga, karena mungkin apa ya, salahnya, salah dari objek penilaian makin bisnisnya makin berkembang jadi semakin berkembang bisnisnya, mungkin dia semakin membutuhkan karyawannya lebih banyak jadi ini biaya operasional untuk jadi karyawannya juga akan naik juga, seiring dengan kebutuhan karyawannya tadi mungkin bonus karyawan juga masuk di variable kemudian biaya listrik karena ini pasti penggunaan listriknya juga akan menjadi banyak ya dan sebagainya nah untuk biaya tetap tadi contohnya PBB dan restoransi dan sebagainya, kemudian ada sedangkan penggantian, ini sebagian yang diisipikan untuk mengganti bagian bangunan yang dasarnya umur restoran-restorannya kecil biasanya misalnya perbaikan untuk sistem pengining, AC, atau lift, atau penggantian karpet atau atap dan motor-motor ya, misalnya terputih ya, jadi itu biaya operasional ada beberapa gunakan-gunakan yang sebenarnya tidak termasuk dalam biaya operasional atau tadi yang pertama itu adalah bunga pinjaman atau financing cost, seperti tadi yang disampaikan, itu tadi net operating income itu di dalamnya masih ada bunga pinjaman, jadi belum dipurankan dari bunga pinjaman, jadi bunga pinjaman ini tetap tidak masukkan ke dalam biaya operasional kemudian pajak dari perusahaan atau pendapatan yang 22%-25% itu tidak masuk, tetapi pajak bertambahan nilai yang biasa kalau pajak sektoran atau pajak biasa itu 10%-12% itu masuk ke biaya operasional, karena itu pajak langsung itu bisa kita masukkan ke biaya operasional tapi kalau pajak yang langsung diposong pada saturasan pajak biasa itu biasanya kita masukkan ke biaya operasional kemudian ada buban penyusupan juga depreciasi itu belum, tidak masuk ke dalam biaya operasional, kemudian kapital impor pun ini biasanya kita istilahnya KP kapital expenditure atau pengeluaran untuk kapital, kapital itu pengeluaran modal, jadi jadi kalau misalnya ada pengeluaran untuk kita memperbaiki kamar kos-kosan yang 10 tadi, itu istilahnya pengeluaran untuk pengeliharaan, tapi kalau misalnya kita mengeluarkan modal tambahan, tapi untuk investasinya itu untuk membangun kos-kosannya untuk lebih banyak lagi kamarnya, misalnya dari 10 kamar jadi 20 kamar, nah itu kan berarti menambah modal awal menambah pengeluaran untuk menambah modal atau kapital expenditure istilahnya nah kalau di tempat kita, misalnya untuk ekodat-ekodat peningkatan pendapatan itu ada banyak ya yang kita teman-teman sudah tahu mungkin ada GIM, ada SAKTO, dari SAKTO itu kan ada disontot cashflow ada residual tax nah cuman untuk yang seri ini, untuk penilaian saham kita fokus ke disontot cashflow, karena ya itu umumnya yang digunakan adalah disontot cashflow, jadi kita lebih fokus aja ke disontot cashflow daripada kita bahas metode-metode lainnya, tapi gak fokus ya gini malah waktunya kurang jadi kita fokus ke disontot cashflow atau residual tax nah disontot cashflow ini sebenarnya gambaran, apa ya, gambaran secara detail dari pendapatan-pendapatan, jadi kalau kayak kalau kayak GIM atau capitalization dari capitalization itu sebenarnya bentuk sudaranganan dari pendapatan-pendapatan nah pendapatan-pendapatan ini sebenarnya gambarannya ini adalah disontot cashflow, disontot cashflow seperti apa yang tadi dibilangkan, jadi teman-teman akan membuat kira-kiraan pendapatan dari suatu optik penilaian atau properti misalnya, kalau gini pertahunnya pendapatan pertahun ini itu kian perkiranya, setelah itu diproyektikan, naik pendapatannya jadi kian itu, proyektinya nanti ada berdasarkan data-data histori nah ini kita buat proyektinya sampai sampai kapan sih, jadi ada kalau disontot cashflow bentuknya kurang lebih seperti ini nah kalau yang tadi kan ini cuman satu tahun ya contohnya, nah kalau tahun berikutnya kita bikin sekiraan tahun berikutnya berapa, tahun 2025, tahun 2020 berapa, dan seterusnya ini adalah cashflow, arus cash nah arus cashnya ini kita perkirakan, cari sampai setiap tahun itu berapa sih pendapatan berikutnya nanti yang kita disontotkan, kita persenjelutkan itu disontet guys, disontet disontet, berapa persenjelutnya ini adalah cashflow yang ter-discontet, ini disontet cashflow atau arus cash yang ter-discontot maksudnya adalah arus cash arus cash yang kita persenjelutkan dengan tingkat disontot atau disontottor, atau disontet nah dari itu akan kita dapatkan nilai dari propertinya jadi penjelasan gambaran disontet cashflow seperti PGD atau arus cash ter-discontot nanti kita diselutin biasanya BTF ya nah ini yang paling sering digunakan kapan sih sampai kapan sih misalnya proyeksi ini kita buat ya, sampai berapa tahun terus kan, padahal kan kalau biasanya properti itu kan atau objek penilaian itu kita gak tahu sampai berapa tahun ya nah kelebihannya disontet cashflow ini karena kita bisa mengajak pertalungannya ini berapa ya kalau misalnya properti itu ternyata atau objek penilaian itu kita anggap pendapatan setiap tahun itu masih belum stabil, belum stabil itu bukan berarti nanti kalau yang stabil itu maksudnya bukan berarti kalau stabil bukan berarti pendapatannya setiap tahun udah stabil 300 juta, 300 juta, 300 juta tapi polanya sudah terlihat atau mungkin growth pendapatan dan biayanya sudah terbentuk atau sudah pola-pola dari pendapatan dan pola-polanya biayanya itu sudah terbentuk gitu jadi itu bisa dianggap stabil nah maka kalau pada saat jika jika kita menganggap pendapatannya belum stabil maka kita perlu membuat proyeksi jadi proyeksi ini dianggap sampai tahun kita menganggap sampai tahun ke-berapa dia polanya sudah terbentuk sudah mulai stabil, maka misalnya tadi ini 5 tahun ya nah saya bikin proyeksi 5 tahun kemudian selesai di tahun ke-5 karena saya menganggap tahun 2029 itu tapi pendapatannya sudah stabil atau pola pola pendapatan dan biayanya sudah stabil, bisnisnya sudah stabil, jadi kita tidak perlu menganggap sampai jauh nah proyeksi sampai jauh ini nanti akan diwakili dengan terminal value nilai-nilai pendapatan kapasitas terminal itu, jadi kita tidak perlu menganggap dengan kapasitas yang panjang banget, karena proyeksi biasa kan 70 tahun ya karena proyeksi itu memang ada kontak utuh yang monster sampai 20 tahun, tapi kalau misalnya kita nilai property atau objek nilai yang tidak ada kontak seperti itu biasanya kita cukup memproyeksi sampai 5 tahun atau 10 tahun atau sampai dimana kita menganggap itu sudah stabil sisanya itu tahun ke-6 kedepannya itu diwakili oleh terminal value terminal value adalah bahasanya terminal itu adalah kalau terminal itu sempat tinggal ya, jadi pendapatan pendapatan di masa yang akan datang ini dikumpulkan di percent value kan tapi di percent value kan sampai ke tahun ke-5 aja makanya nilai di terminal, tidak dulu di terminalnya di tahun ke-5 ini, makanya nanti di tahun ke-5 ini terminalnya pendapatan itu perlu kita dikontolkan lagi ke tahun 0, jadi makanya nanti dikontolkan lagi di tahun ke-0 nah, oke itu bentuk bentuk unungnya dan sampai kapan kita membuat koneksi nah, ini perutan utamanya menguasai pendapatan rotor kemudian menguasai pendapatan bersi menentukan setelah dikontol menghitung nilai terminal kemudian menghitung nilai sini atau percent value persent value kan, pendapatan bersi tadi dan nilai terminalnya atau silahkan kita menghitung nilai terminalnya, kemudian menarik kesimpulan nilai dari hasil perhitungan nah, kalau kita lihat secara rumus itu nanti diberi nilai satu properti adalah total dari percent value dari 0 total dari percent value dari pendapatan bersinya jadi total yang ini total pendapatan bersi dipersentilkan kemudian ditambahkan percent value dengan terminal value ditambahkan percent value dari terminal value dengan rumus value nah, nilai itu adalah pendapatan faktor yang kurangnya properti percent atau nilai terminal kemudian percent value itu adalah distan faktor dikaitkan feature value-nya nah, tadi ini distan faktor yang kita kaitkan dengan feature value nah, ini nanti kita akan bahas sendiri, distan faktornya jadi, diterima dulu aja nah ada yang krusial dalam DTS ini yaitu adalah memproyektikan di mana kita bisa memproyektikan pendapatan memproyektikan effect-nya ini saya gak akan bahas terlalu dalam, karena saya hari ini targetnya cuma untuk teman-teman mengetahui bentuknya dulu, memahaminya nanti angka-angkanya ini dibutuhkan dulu tapi biasanya untuk forecasting atau memproyekti itu itu kita dapatkan dari story data dari objek atau pas performance-nya jadi, performance dari kuasa objek penilaian atau property masa yang lalu, jadi kita bisa memproyekti, oh, ternyata dari masa lalu itu kalau kita lihat rata-rata penaikannya pendapatannya rata-rata naik 3% nah, mungkin jadi, kayak ini misalnya contohnya PGI-nya naik 5% nggak bisa, nggak naik jadi PGI-nya naiknya karena mungkin tarifnya naik yang tadi ya tarif cost-of-planning-nya naik nah, itu itu bisa kita gantikan untuk memproyekti pendapatan atau biaya kemudian, bisa juga kita lihat pola yang ada di pasar sekarang setiap pasar sama, kayak teman-teman percaya perbandingan, untuk menetapi pola pasar setiap pasarnya juga untuk di sini, polanya percaya penekatannya ternyata kalau di pasar penekatan, sering tuh setiap tahun penilaian sewa dengan objek yang sama itu aja setiap tahunnya, mungkin data pembandingan juga ya, mungkin itu juga, ternyata data pembandingan naik setiap tahun oh, berarti pasarnya itu naik setiap tahun, 5% jadi, dari data pasar ya nah, yang berikutnya adalah secara market condition atau perskiraan kondisi pasar bila masing-masing akan datang, kalau mungkin kita udah dapat informasi, misalnya waktu depan ini, di Indonesia akan tindak saiz lain, akan seperti apa, berarti bakal berfokus di Jakarta, misalnya seperti itu nah, ini kalau kita lihat bentuk-bentuk PCS ya tadi tadi sudah kita jelaskan dari sampai pendapatan bersih ya nah, pendapatan bersih ini mungkin, kayak kalau misalnya tadi naik 5% setiap tahun berarti di tahun sebelumnya naik 5% tahun keempat, 5% lagi naik di tahun keempat juga ya kemudian tingkat kekosongannya, karena dia 20% dari PGI, jadi nanti dia tetap 20% dari PGI tahun ke-2 jadi, ini juga ikut naik nanti nah, pendapatan lenda juga seperti itu harga pekosongan juga seperti itu nanti akan dibaik-baik jadi, dapat pendapatan bersihnya nah, kalau kita nilai properti, itu kita harus menghitung nilai terminal value ya terminal value apa sih? terminal value itu terminal value ini lah, tadi nilai yang mewakili pendapatan bahwa yang akan datang dari tahun ke-6 dan seterusnya yang kita tidak membuat proyeksinya kalau yang ini kan, dari tahun ke-1 sampai ke-5 itu kita presentilikan, terus kita totalkan, itu kan diasumsikan adalah nilainya ya, tapi terminal value ini adalah pendapatan sama kayak tadi, pendapatan tapi di tahun ke-6 dan seterusnya pendapatannya itu kita bawa, presentilikan ke tahun ke-5 itulah terminal value jadi, dia mewakili mewakilinya, mewakili pendapatan yang akan ada di masa depan secara menghitung terminal value ini, ada beberapa silusan yang juga, yang umum digunakan dalam penilaian tahap nanti adalah menggunakan Gordon-Roth model atau dalam pertumbuhan konten ya nah pertumbuhan konten ini adalah biasanya menghitung berapa sih pertumbuhan stabilnya misalnya 7% pertumbuhan stabilnya nanti ini pertimbangkan ya, karena nanti belum gak mulai-mulai pertumbuhan stabilnya jadi kalau salah-salah pendapatannya stabil naik 3% berarti terminal value-nya kalau menghitung pakai capitalized return rate atau terminal rate namanya jadi terminal rate itu sebenarnya adalah capitalized return rate tapi dia di tahun terminal atau tahun ke-5 jadi sama kayak, kalau kamu mau pakai direct capitalization sebenarnya silanya nah, jadi Gordon-Roth model ini adalah menghitung tingkat terminal rate-nya terminal rate itu adalah discount rate biasanya discount rate dikurangi dengan Roth Roth stabil dari pendapatan jadi kalau misalnya Roth stabilnya 3% discount rate-nya misalnya 17% kalau misalnya disini discount rate-nya 12 ya maka biasanya kalau kita menghitung Gordon-Roth model maka terminal atau capitalization rate karena tahun terminal-nya itu adalah 9% nah, kita udah dapet nih, tadi kan capitalization kan untuk mencari nilai nilainya adalah sama dengan ini dibagi R ya ini dibagi R atau pendapatan dibagi dengan tingkat capitalization-nya di tahun terminal jadi nanti kita cari pendapatan di tahun berikutnya pendapatan dibagi dengan capitalization-nya terminal rate, tapi itu karena dia terminal rate dia masih di tahun terminal, karena dia pendapatan di tahun terminal nah, kurang lebih seperti itu semuanya untuk Gordon-Roth model kemudian ada cara lain juga sebenarnya itu kita pakai kalau Gordon-Roth model ini biasanya digunakan untuk kalau kita berasumsi objek penilaiannya ini akan menghasilkan pendapatan tak terhingga, jadi bisnisnya itu berjalan terus, sampai tahun yang kita tidak tahu jadi dia kayak kita dia akan menghasilkan pendapatan yang stabil karena usahanya juga akan jalan terus, tapi ada juga asumsi terminal value itu kalau misalnya di tahun ke-6 ini ternyata mau dijual, dijualnya itu berapa, maka dipakai perkiraan nilai tasaring pada saat dijual atau mungkin di tahun ke-6 ini ternyata karena dia umurnya tahun ke-6 ini sudah habis, jadi sudah di-describe nilai pisah jadi bisa pakai nilai pisah juga untuk perkiraan nilai terminal ada kadang pertanyaan ya yang saya Gordon-Roth tadi ya pertanyaannya kadang kok bisa sih ini nilai pendapatan yang dimakan akan datang ini bisa pakai dengan terminal value ini doang cuma pakai pendapatan satu tahun dibagi terminal price-nya tadi terminal price itu ini saya buat Excel-nya kalau bapak ibu sudah buka Excel ini ada cara membuktikannya ini sebenarnya membuktikan kalau model model direct capitalization itu adalah model sederhana dari DTF atau model sederhana dari pendekatan yang dihasilkan ini diwakili dengan terminal tadi itu sebenarnya model direct capitalization nah pertama kita asumpikan misalnya diskonteknya ada 10 ya kalau diskonteknya 10, kalau misalnya pendapatannya tetap bisa per tahun ini kita asumsi gak ada growth dulu ya ini pendapatannya gak ada growth lagi pendapatannya stabil tapi secara nominal tetap 100 juta per tahun gitu kan nah ini kalau kita diskontekterkan atau percentilisan dengan 10% itu maka kalau misalnya kita pendapatannya sampai tahun 400 400 tahun lah gitu kan maka totalnya adalah 1 miliar total dari percentilisan 1 miliarnya sampai tahun 400 ya nah sekarang kita coba ngitungnya kalau kakek direct capitalization atau kakek terminal tadi misalnya pendapatannya 100 diskonteknya 10 diskontek ini dalam hal ini kalau gak ada growth jadi bisa dianggap sama dengan capitalization price ya jadi diskontek dan capitalization price itu berbeda ya maksudnya jadi diskontek itu untuk mempercentilikan yang mewakili risk or excess return dari investor tapi capitalization price itu sebenarnya mewakili pendapatan yang jelasnya gak sama sama seperti dengan effective return tadi tapi kalau pendapatannya ada growthnya eh kalau pendapatan nominalnya sama maka diskontek itu sama dengan capitalization price tapi kalau pendapatannya ada growthnya tapi growthnya stabil maka capitalization price itu adalah diskontek dikurangi dengan dikurangi dengan growthnya berapa persen nah ini kita coba kakek yang gak ada growthnya dulu tadi ya ini udah totalnya kalau kita hitung manual ini 1 miliar ya tapi kalau kita kakek diskontek terus kita kakek direct capitalization 100 juta dibagi 10 lupakan ya direct capitalization 1 miliar juga kenapa seperti itu karena diasumsikan nilai waktu uang di tahun belakangan ini udah hampir mendekati 0 jadi kurang lebih nanti akan mendekati 0 karena ada nilai ngaruh waktu uang tadi itu sama ya gimana kalau ternyata asumsi model tadi dia menggunakan pendapatannya ada growth stabil tapi growthnya growth stabil diasumsikan ya jadi misalnya asumsinya pendapatan tahun pertama seperti kita tadi tiap tahun itu pendapatan berikutnya ada growth stabilnya 3 persen 3 persen ini naik 3 persen naik 3 persen nah ini terus kemudian diskonteknya sama nih 10 persen tadi ini kita diskontekkan 10 lupakan sama data hasilnya kalau kita totalkan lagi dari total persen telis tadi yang di persen telis kita diskontek itu tinggalnya 1,4 miliar nah kemudian kita ngitung pake model growth tadi ya 1,10 kita ngitung terminal rate-nya atau direct cash-nya adalah 10 dikurang 3 persen 20 persen kita coba misalnya pendapatannya adalah status kita tadi dibagi dengan 7 persen tadi ya, nilainya sama jadi misalnya itu kenapa tadi diaturkan terminal value ini bisa mewakili pendapatan yang ada di masing-masing pendapatan atau direct cash itu juga direct capitalization yang beda kemudian 4P yang positifnya bedanya di sini aja di tahun pertama itu mewakili pendapatan yang ada di masing-masing pendapatan bulan berikutnya gitu ya, jadi untuk terminal value sudah jelas ada yang ditanyakan mungkin sampai sini ya kalau tidak ada saya lanjut ya kemudian ada lagi nih kalau kita lihat di di untuk DCF ini kita harus menghitung dispon rate nah ini yang paling penting juga dispon rate dispon rate itu cara menghitungnya kan karena dia mewakili perspektif return dari inspektor ya return yang ingkat pengembalian yang diharapkan lagi karena inspektornya berpendapat saya memberikan inspektasi sesukup dia 6 persen berarti dia mengharapkan ingkat pengembalian 6 persen atau mungkin sesuatu bisnis kalau saya inspektasi sebuah bisnis makanan biasanya resiponya tinggi, jadi saya butuh pengembaliannya minimal 16 persen karena di pasaran seperti itu nah cara menghitung dispon rate ini juga ada macam-macam biasanya dispon rate ini kita ditindak untuk memotresi kemasan yang sekarang karena dia mewakili perspektif return biasanya dicari dengan cara menggunakan kalau di penilaian saham biasanya kalau seperti itu ada macam-macam, bisa pake bank office, bisa pake pasar juga atau yang sesuai dengan mungkin cuman karena ini penilaian saham, jadi saya akan masuk ke WCC langsung, jadi cara mencari dispon rate menggunakan WCC, apa itu WCC WCC ini adalah bahasa Inggris dengan singkatan jadi WCC out of capital atau out of capital ini biaya atau biaya yang timbul dari modal, dari penggunaan modal itu tapi biaya yang timbul dari penggunaan modal ini ada dua misalnya, karena kadang-kadang kalau orang berwisip itu, dia tidak sepenuhnya menggunakan modalnya dari kantong sendiri, kadang-kadang menggunakan dari bank bagian, jadi ada dalam WCC, biasanya ada dua unit modal biasanya satunya dari pinjaman, dari bank, atau biasanya dari modal sendiri nah, dari kedua modal itu, biasanya risiko atau expected return itu, expected return dari masing-masing modal itu berbeda-beda jadi kalau dari bank juga biasanya mencaratkan sesuai kegunaan bank untuk pinjaman tapi kalau modal sendiri, biasanya juga biasanya berbeda dengan yang dari bank, karena risikonya agak lebih tinggi, karena dia menggunakan modal sendiri kenapa risiko modal sendiri itu bisa berumurnya lebih tinggi daripada pinjaman di bank, karena tadi ada kalau kita menggunakan dana kita saat ini dana sendiri ya itu ada opportunity cost jadi, kalau kadang-kadang saya pinjaman di bank saya bisa dapat harus bayar uang sebulan-bulan uang 11% misalnya tapi duit yang saya gunakan uang yang tidak saya gunakan untuk bisnis itu, karena digantikan dengan uang bank, itu bisa saya gunakan untuk bisnis lain jadi saya bisa menghasilkan pendapatan lain lagi dari bisnis, makanya kalau saya gunakan itu untuk menggunakan fokus pemodal satu bisnis, atau biar saya tidak bisa pinjam, atau tidak perlu pinjam uang bank, jadinya saya tidak bisa buka bisnis lain jadi itu ada opportunity cost jadi umurnya biasanya expected return dari pinjaman itu lebih kecil dibandingkan expected return dari menggunakan modal sendiri nah, karena bisnis itu ada kompositinya modal sendiri dan pinjaman bank dan itu juga expected returnnya beda-beda maka itu perlu dibuat dibuatkan satu satu expected return yang isinya dirata-ratakan tapi rata-ratakan disesuaikan dengan bobot pinjaman dan bobot besaran yang dipinjam dan bobot besaran yang modal sendiri jadi makanya weighted asset rate, jadi bobot tersimbang bahasa Indonesia ini jadi dirata-ratakan secara tersimbang atau secara rasio sesuai dengan bobotnya masing-masing dari dua jenis modal tadi pinjaman dan modal sendiri atau expected return bobotnya bentuknya adalah ko ini stock of equity stock equity itu beban dari penggunaan modal sendiri equity, disalihkan dengan rasio butaran equity-nya berapa sih, gitu nah, kemudian rasio itu nanti ada di bawah sini, rasio modal rasio equity itu adalah misalnya dari total budanan bisnis yang digunakan adalah 1 miliar 600 juta itu ternyata dari pinjaman 400 jutanya dari modal sendiri berarti rasio dari equity-nya atau rasio modal sendiri adalah 400 juta dibagi 1 miliar lagi, 40% gitu ya disalihkan dengan 40% kemudian ditambah dengan stock of debt atau biaya dari meminjam tadi, itu pinjaman tadi disalihkan dengan debt rasio-nya terus 60% 600 juta tadi ya jadi itu dia, untuk menghitung rata-rata kesumbangnya, disalihkan, lalu dikurang tax rate ini kenapa kita dikurangkan tax rate, karena umumnya ini digunakan dalam pendidikan bisnis adalah selain selain apa ya misalnya itu, biasanya kalau kita perusahaan itu membayar tajak, mereka mengeluarkan menganggap pembayaran tajak itu sebagai bukan keuntungan, jadi sebagai biaya yang harus dikeluarkan jadi nanti cashflow-nya yang sebagai dasar untuk membayar tajak itu adalah cashflow yang setelah dikeluarkan biaya tajaknya itu kenapa? jadi biar nanti kalau tajaknya kan pakai perpendaknya jadi biar bayar tajaknya lebih kecil bayar tajaknya lebih sedikit jadi biar untuk kita nanti bank yang bayar tajak karena itu duitnya yang dibayar, bunganya itu yang ke bank itu, pembayaran bunganya itu sudah termasuk pembayaran tajak jadi bank yang membayar tajak makanya untuk POJ ini nanti disalihkan satu disurangi tajaknya dikuatkan karena resiko tajaknya sudah bukan di kita lagi, di investor lagi, itu sudah di bank, atau di debitor ini nanti coba dipercaya stock asset rate ini biasanya menggunakan tekniknya menggunakan untuk menghitung cost of equity, biasanya tekniknya menggunakan capital asset tracking model, nanti kita kantorkan kemudian untuk menghitung kemudian ke top-up update-nya itu biasanya kita nyari untuk menggunakan pinjaman korporasi yang berlaku di pasaran nanti kita kantorkan semua Mbak Sina ini sampai jam berapa ya? untuk penyampaian materinya sampai jam 11 nanti kita tetap pelan-pelan aja kalau yang gak cukup mungkin mungkin seri berikutnya masih lanjut berarti ya nah, untuk cost of equity tadi kita biasanya mencari dengan yang umumnya digunakan adalah menggunakan teknik capital asset tracking model, artinya apa capital asset tracking model bahasa indonesia tapi gambaran umumnya adalah biasanya kalau teman-teman udah biasa menghitung sewa ini kan ada istilahnya risk-free ya, risk-free itu tingkat pengembangan infektasi bebas resiko infektasi bebas resiko itu apa? infektasi bebas resiko itu adalah infektasi yang kalau segera infektasi disitu hampir 100% bukan 100% ya hampir 100% aman gak akan bakalan gak bakalan ada potensi kerugian disitu nah biasanya nih, infektasi bebas resiko itu dibuat sendiri oleh government bond, petuguh aset balinya atau surat hutang yang dikeluarkan oleh pemerintah kenapa seperti itu? karena kalau di dalam kota negara itu pemerintahnya bangkrut, berarti kan semua semua swastanya juga akan tercampak jadi, kemungkinan pemerintah bangkrut itu sangat jarang ya jadi, bisa diangkat sebagai suatu infektasi yang bebas resiko kalau kita beli government bond atau surat hutang pemerintah nah, makanya biasanya risk-free ini juga diambil dasarnya adalah, basisnya adalah surat hutang pemerintah itu berapa sih yang sekarang dikeluarkan kalau sekarang 6% ya berarti ini resikonya 6% nah, cuman itu kan kalau kita di bisnis ya kita di bisnis, dari sudut pandang infektor ya kalau saya mau berinfektasi ke bisnis ya jangan sampai tingkat pengembalian saya sama dengan saya risk-free dong kalau risk-free ya kan saya gak ada resiko, mending saya beli government bond aja dapatnya 6% kalau saya mau berinfektasi ke bisnis yang lain yang punya resiko rugi harusnya saya juga bisa mempunyai oportunisi untuk mendapatkan pendapatan yang rugi dari risk-free itu nah, itulah makanya ada nanti disini tingkat pengembalian market risk-free premium biasanya jadi risk-free premium itu biasanya dihitung dari jadi risk-free premium adalah sebaliknya risk-free premium itu kan biasanya dihitung kalau yang teman-teman biasa cari ya misalnya misalnya apa ya kalau kita main di pakar tahap misalnya kan RBI misalnya RBI itu biasanya dalam tahap ini naik 30% itu berarti akuntinya orang kalau berinfektasi itu secara pakaran itu dia mendapatkan tingkat pengembalian misalnya 10% misalnya tingkat pengembaliannya 10% nah kalau kita lihat 10% ini kan sebenarnya kalau orang berinfektasi sebenarnya 6% itu sudah jangkau dari kalau misalnya berinfektasi di risk-free, berarti kalau berinfektasi di pakar tahap ada plus 4% itu yang menjadi keuntungan kalau kita berinfektasi di pakar tahap, itu yang mungkin premium, premium tambahan istilahnya daripada tambahan premium kita berinfektasi di pakar tahap dibandingkan kalau berinfektasi di supuk atau bilas resiko nah itu yang kita hitung dikaitkan dengan data nanti, data ini mengelambangkan industri spesifik jadi misalnya kalau tahapnya naik 1% berarti di industri spesifik misalnya industri properti atau industri minyak itu dia bergeraknya sergata gitu data ini nanti mengelambangkan hubungan antara pasar secara global dengan industri satu industri yang spesifik nah nanti dikaitkan dengan datanya itu, maka kita dapat premium di industri tersebut jadi sesuai dengan bisnis yang kita akan menilai jadi risk-free tambah premium nah itu adalah prinsip pengembalian modal sendiri menggunakan CAPM nanti kita tambahkan secara detail oh iya ini data nah ini saya tantokkan cara mencarinya cara mencari untuk WSS ini tantang WSS, Bapak Ibu nanti Bapak Ibu bisa buka, ini udah ada rumah-rumahnya, ada link-linknya nanti gimana cari datanya nanti bisa terpasihan cuma saya tantokkan sekali ini yang perlu yang saya kuning-kuning ini adalah data yang perlu Bapak Ibu cari atau perlu diganti secara standar penilaian. Pertama adalah tadi kita menghitung POE-nya POE menggunakan capital asset pricing modal tadi cost of equity biaya menggunakan modal sendiri tadi kita harus pertama mencari risk-free-nya, risk-free itu biasanya kita cari di alamatnya WSS ini kalau kita coba buka coba buka disini nah disini itu ada histori datanya disini di markah stock bond, government bond risk-free nah cari yang Indonesia cari Indonesia nah kalau untuk government kalau bond ini ini ada macam-macam juga yang beda-beda ada yang cukup yang cuma 1 tahun, ada yang 5 tahun ada yang 2 tahun, ada yang 3 tahun ada yang 10 tahun, ada yang 20 tahun, ada yang 20 tahun ya masa masa berlaku cukupnya ya. Nah yang mana yang kita gunakan? Yang kita gunakan adalah sesuai dengan ininya sesuai dengan masa proyeksi untuk jadi kalau nanti temen-temen di WCF-nya biasanya proyeksinya 5 tahun, jadi pasang 5 tahun kalau misalnya WCF proyeksinya itu nanti sampai tahun ke-30, maka kita nyarinya nanti tahun yang 30 tahun ini kalau untuk yang 30 tahun misalnya kita mau nyari yang 30 tahun, ini kan default-nya dia 30 tahun ya ini memang dia enggak ada menu-nya buat kita, misalnya, tapi di bawah, di dalam sini nanti yang 30 tahun year-nya 30 tahun ini yang tua yang ini tahunnya 30 tahun nah di sini nanti di halamannya ada digital data jadi temen-temen bisa mengambil data bonenya nanti, misalnya tanggal penilaiannya di tanggal 15 Januari ya nanti tanggal penilaiannya paste yang ini ini berarti 6,908% ya 6,908% 6,908% kalau ini contohnya kebetulan paste-nya yang situ 7% ya, risk-nya ini menggunakan bon 25 tahun nah gimana kalau misalnya proyeksinya 7 tahun tapi enggak ada bon 7 tahun jadi nanti ngambilnya bon yang terdekat ya bisa ngambil yang 5 tahun atau yang 10 tahun nanti untuk data risk-nya nah ini kita udah ketemu risk-risk, kemudian nanti nyari data net worth, kemudian nyari market premium tadi sama ini ada kalau untuk pake biasanya kita nyari data dan market premium ini kita pake data yang disampilkan oleh damodaran, biasanya kalau temen-temen tahu damodaran nah ini di sini ada linknya masuk ke halaman damodaran nanti cari file-nya yang tersaiz equity risk premium sama beta, ada dua file yang dicari, ini halamannya nanti cari ini equity risk premium sama ada yang net worth dan net worth beta nanti cari yang kalau Indonesia kan masih negara berkembang ya jadi pake net worth dan net worth nah ini untuk pake yang global nah nanti datanya itu kalau bapak ibu untuk yang beta akan seperti ini bentuknya nanti di sini bapak ibu cari industry-nya, nanti cari industry sesuai dengan business dari objek penilaian yang bapak ibu dapatkan, kalau ini contohnya transportasi, bisa diambil transportasi udara dan transportasi seperti yang kemarin contohnya untuk bendara ya nah jadinya diambil dua, kemudian ini ada unlettered beta yang diambil ya kemudian ini secara peratakan diambil datangnya dalam konteks ini masih beta unlettered atau beta yang masih belum terpengaruh oleh kondisi struktur utang dari suatu perusahaan karena kan struktur utang perusahaan kan beda-beda ya sama pajaknya juga mungkin beda-beda jadi ini masih beta yang masih murni belum terpengaruh oleh struktur utang sama pajak dari suatu negara atau perusahaan nah dari sini baru kita nyari lettered betanya lettered betanya adalah beta yang menggambarkan sesuai dengan struktur utang objek penilaian kita nanti sama pajak yang dikembangkan seperus perusahaan di negara jadi kalau lettered betanya ini ada rumusnya saya gak jelasin rumusnya nanti tapi yang perlu dicari adalah pertama pertama struktur utangnya berada di ratio utang dan ratio modalnya berdampak antara struktur utang atau pasar yang berlaku di pasarannya nah nanti kita ke bawah nanti kita harus mencari equity risk premium jadi kalau pada saat meng-download equity premiumnya itu ada saldanya seperti ini nanti cari Indonesia ini ada Indonesia total equity risk premiumnya 8,67 8,67 sama ada rating base di subscript 2,28 pertama kita bikin 8,67 2,28 nah sehingga nanti dapet nah ini sebenarnya gak wasit ini cuman wasit padahal menggunakan data damodaran karena padahal damodaran menggunakan risk offset untuk negara berkembang makanya kita hanya harus dikulangkan tapi kalau bapak ibu mendapatkan data equity risk premium dari gloomberg itu di gloomberg juga ada itu gak perlu dikulangkan dengan risk offset nanti dipotongkan nanti ini hanya untuk kalau kita pakai data damodaran kalau enggak ini bisa dipotongkan kemudian nanti setelah kita dapet data ini oh ini kita belum dapet data ledgernya data ledger ini kita harus mencari data equity ratio jadi kita harus nyari dulu porsi modalnya berapa, porsi assetnya berapa kalau di bluestack cewek atau yang kemarin carinya ada puncak sr kalau ini kebetulan saya nyarinya sampai data gloomberg misalnya contohnya untuk perusahaan gloomberg itu dari daerah mentalitas itu data gloombergnya kemarin dapet dari OIP kalau kita lihat datanya itu memang di laporan keuangannya itu jangka panjang dari perusahaan ini adalah totalnya ada sekian kemudian equity-nya adalah equity-nya ke modal sendirinya ada sekian, jadi total modalnya adalah 713 sehingga ratio utang terhadap total equity-nya adalah 52% total modal sendiri terhadap total semuanya tapi total modal adalah 40.000% cara lainnya adalah bapak itu bisa mencari perusahaan pembanding di IDX, nanti di IDX ini ada list-list-nya seperti ini nanti, cari industri yang mirip, ini contohnya industri alik yang client-taken and stock yang terbuka yang yang terbuka yang bergerak di dinding