LMNP OU SCI a L'IS ?That is the question!

The podcast discusses the choice between two different statuses for property rental: individual ownership (LMNP) and a real estate company (SCI). The advantages of LMNP include favorable tax benefits and simplicity in accounting. The advantages of SCI include the ability to deduct all expenses and flexibility in managing family assets. The choice depends on factors such as the size of the property portfolio, investment goals, and tolerance for administrative complexity. It is recommended to start with individual ownership and then consider SCI for larger projects. Both options can be beneficial and should be personalized to each situation. The tax rate for SCIs is 15% after deductions. It is also possible to have both LMNP and SCI statuses simultaneously. The LMNP status is suitable for limited real estate investments with modest incomes, while SCI is more suitable for larger projects and family asset management. The decision may also be influenced by the bank's preference and financia Bonjour à tous et bienvenue dans le nouveau podcast Liberté Chérie. Merci à Malorie qui nous a posé la question, la question qui fâche. Comment choisir son statut entre nom propre et la société civile immobilière, alias that is the question. Alors reprenons tout d'abord les deux statuts séparément de façon à évoquer ensemble leurs avantages et leurs inconvénients. Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP est un régime fiscal qui permet aux particuliers de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Ce statut est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui cherchent à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs. D'un autre côté, nous avons la société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés ou SCI alias. C'est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de gérer ensemble un patrimoine immobilier. En choisissant l'option à l'impôt sur les sociétés, la SCI est soumise à un régime fiscal différent de celui de l'impôt sur le revenu avec ses propres avantages et inconvénients. Alors quelles sont les différences principales entre ces deux options ? La différence principale réside dans la manière dont les revenus locatifs sont imposés. En nom propre, en LMNP, les revenus générés sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime microbique avec un abattement forfaiteur de 50% sur les revenus ou le régime réel permettant de déduire toutes les charges liées à l'activité locative y compris les amortissements dont évidemment tous les travaux qui ont été réalisés pour assurer la bonne gestion locative des lots. Avec la SCI alias, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Cela signifie que les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de l'impôt sur les sociétés. Actuellement, nous sommes en juin 2024, on est sur 15% après déduction de toutes les charges et amortissements. C'est le principe de l'impôt sur les sociétés. Les dividendes éventuellement distribués aux associés sont ensuite elles-mêmes soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. C'est là que ça commence à faire mal. Alors quels sont les avantages et les inconvénients de chaque statut ? Pour le nom propre LMNT, les avantages incluent une fiscalité très avantageuse, surtout si vous optez pour le régime réel et que vous avez fait beaucoup de travaux. Ainsi, c'est très simple au niveau de la gestion de la comptabilité car il s'agit d'une activité individuelle. Toutefois, le nom propre est limité en termes de plafond de revenus. Pour la SCI-ALIES, les avantages incluent la possibilité de déduire toutes les charges et d'amortir l'île, ce qui peut réduire considérablement la base imposable. La SCI permet aussi une gestion patrimoniale plus souple, surtout dans le cadre d'une gestion familiale. Cependant, la fiscalité sur les dividendes et la complexité administrative très lourde peuvent être des inconvénients. Alors, comment on choisit entre les deux statuts ? Le choix dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de votre patrimoine, vos objectifs d'investissement, votre situation fiscale et familiale, ainsi que votre tolérance à la complexité administrative. Pour des investissements immobiliers limités avec des revenus modestes, le nom propre est souvent plus adapté. En revanche, pour des projets de plus grande envergure ou pour une gestion patrimoniale familiale, la SCI-ALIES peut être plus intéressante. Il n'y a pas de réponse universelle. À chaque situation mérite une analyse personnalisée. Et je dirais même, à chaque bien immobilier, une analyse personnalisée pourrait être mise en œuvre. Donc pour ça, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner. Tout simplement, les avocats fiscalistes sont de très bons conseils de façon à opter pour le meilleur des choix. Mais finalement, le meilleur choix, en fait, moi je dirais, si je peux vous partager mon expérience, c'est de faire les deux. Peu importe, moi je dirais que de toute façon, ce serait dommage de ne pas profiter de ces deux véhicules puisqu'on a le choix. Prenons les avantages de chacun d'entre eux en faisant les deux. Alors je conseillerais évidemment de commencer par le nom propre, si seulement c'est possible, parce que c'est soumis forcément aux conditions de revenus et au taux d'endettement. Et chacun sait que d'obtenir un financement, c'est toujours un peu le nerf de la guerre. Donc si cela est faisable en nom propre sur un projet immobilier avec des travaux, je me dirigerais beaucoup plus facilement vers le nom propre en premier. C'est une bonne façon que d'amener les choses. C'est une bonne façon que de s'habituer à un certain nombre de choses et de notamment la gestion locative. C'est un bon entraînement à la gestion locative que de ne pas déjà se soucier de tout ce qui est statut, de société avec les différents éléments obligatoires et beaucoup en termes de comptabilité. Au moins, c'est une première approche avec sûrement suffisamment de nouvelles choses à voir avec la gestion locative de façon à être mieux armé pour une prochaine acquisition, le faire pourquoi pas en SCI par la suite. Parfois même, c'est le banquier qui choisit puisque du coup il va étudier votre dossier et va vous dire en fait en nom propre, cela ne passera pas. Comme je le disais tout à l'heure, les ressources doivent être beaucoup plus importantes par rapport à vos encours bancaires. Donc parfois, c'est un petit peu limite et le banquier pour pouvoir faire passer votre projet va vous guider vers la société à l'IS parce que certaines banques, pas toutes, ne prennent pas en considération notamment votre taux d'endettement. Donc pour résumer, quelques chiffres également. Depuis le 1er janvier 2023, le taux réduit s'applique sur la part des bénéfices jusqu'à 42 500 euros pour les sociétés civiles, immobilières à l'IS et au-delà d'une part de bénéfice, au-delà de 42 500, c'est imposé à 25 %. Donc c'est très intéressant cette notion, les 42 500, c'est la raison pour laquelle la plupart des investisseurs font une seule SCI à l'IS par bien. Donc à chaque fois qu'il y a un bien, on le place dans une société et donc il multiplie les sociétés SCI à l'IS de façon à héberger dans chaque SCI un seul bien, de façon à plafonner l'impôt sur 42 500 et être sûr de ne pas aller au-delà pour ne pas être imposé à 25 % lorsque la société sera imposable. Parce que je le rappelle, avec tout le système des amortissements, avant qu'une société à l'IS soit imposable, moi la plupart, ce n'est pas avant 7 ans à 10 ans en fonction du coût des travaux qu'on a mis dans chacun des immeubles qu'on a acquis. Pour les locations meublées non professionnelles, il faut pour cela être considéré sur au moins l'une des deux conditions suivantes. Donc des recettes annuelles tirées de l'activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être inférieures à 23 000 euros. Ou les recettes sont inférieures au montant total des revenus de l'activité du foyer fiscal. Donc il faut se référer à votre revenu fiscal. J'espère avoir répondu à la question de savoir quel est le meilleur choix. Encore une fois, profitons du statut loueur meublée non professionnelle. Ce serait vraiment dommage de ne pas en profiter puisqu'il s'agit là encore aujourd'hui, en 2024, d'une niche fiscale qui est vraiment très intéressante et qui permet de se lancer, de mettre le pied à l'étrier, de gagner de l'argent assez simplement de façon à pouvoir montrer à un banquier que nous savons être rentables, nous savons gagner de l'argent, produire et que tout se passe bien. C'est un très très bon exercice pour la suite. Moi-même j'ai commencé comme ça avec un petit studio puis après un immeuble de rapport de trois lots. J'ai toujours l'immeuble de rapport de trois lots parce que ce serait dommage de ne plus avoir de biens en statut non propre. J'envisagerais très probablement un jour assez proche de le revendre parce que ça fait 5 ans que je le détiens cette année. Un bien immobilier, ce qu'il faut savoir c'est qu'on le garde entre eux, généralement la moyenne c'est 7 ans. Donc tic tac tic tac pour un premier bébé. On verra, la suite nous le dira, mais c'est vrai que je vais commencer à payer de l'impôt dessus parce que je n'avais pas fait beaucoup de travaux. Et donc le jeu du Monopoly, c'est une fois qu'on a bien compris les règles, c'est de racheter un autre bien avec la plus-value que je vais prendre sur ce premier bébé. Et je vais encore engendrer beaucoup beaucoup d'amortissement avec un nouveau bien et ajuster mes revenus en non propre. J'ai aussi des sociétés SCI Alies qui, dans chacune, nous avons un ou deux immeubles, pas plus, de façon à plafonner l'imposition. Et donc c'est la raison pour laquelle nous avons multiplié les sociétés civiles immobilières. Nous en avons quatre actuellement et la cinquième est en route. Voilà, j'espère avoir éclairé votre lanterne. En tout cas, moi avec ces deux véhicules fiscaux, j'ai trouvé une bonne façon d'investir à la fois donc sur le non propre, de façon à pouvoir disposer du cash flow directement et de façon à pouvoir en faire ce que j'en ai envie. Donc c'est vrai que pour moi, ça représente mon épargne de précaution. Tous mes imprévus du quotidien peuvent être financés par ces revenus-là. Et par contre, concernant les revenus sur les sociétés civiles immobilières, ce sont des produits qui serviront en réinvestissement. Chaque SCI-FI va remonter l'argent gagné dans les structures dans une holding qui permettra un nouvel apport à une nouvelle société qui sera peut-être encore une SCI à l'IS ou que sais-je, une SARL, une SAJU si jamais on souhaite développer les activités que nous avons en commun avec mon conjoint. Voilà, je vous souhaite à tous de trouver votre liberté chérie.